Máy tính thu nhập hoạt động ròng miễn phí (NOI)

Cách đọc kết quả máy tính NOI của bạn

Các quy tắc ngón tay cái cho thu nhập hoạt động ròng thường là:

  • NOI nên tích cực về một tài sản tạo thu nhập.
  • NOI thường được tính trên cơ sở hàng năm.
  • NOI không bao gồm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.
  • NOI thường được sử dụng để tìm ra lãi suất trần, ROI và dòng tiền để đánh giá một tài sản bạn đang đầu tư vào.

Máy tính thu nhập hoạt động ròng hoạt động như thế nào

Công cụ tính thu nhập hoạt động ròng xác định NOI của một tài sản bằng cách tính toán dữ liệu đầu vào, bao gồm tổng thu nhập cho thuê của tài sản đầu tư của bạn, thu nhập khác, tổn thất trống và chi phí hoạt động. Sau đó, máy tính sẽ sử dụng những đầu vào đó để cho bạn biết thu nhập hoạt động ròng của tài sản.

Máy tính dễ hơn tự mình thực hiện các phép tính, nhưng trong trường hợp bạn tò mò, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn công thức thu nhập hoạt động ròng. Hãy nhớ rằng NOI thường được tính trên cơ sở hàng năm, do đó bạn có thể cần nhân số tiền thuê hàng tháng và chi phí của mình lên 12.

Chúng ta hãy xem một ví dụ về cách tính thu nhập hoạt động ròng trên một tài sản đầu tư. Hãy nhớ rằng công thức NOI là tổng thu nhập cho thuê + thu nhập khác - mất chỗ trống - chi phí hoạt động. Giả sử rằng tổng thu nhập cho thuê là 120.000 đô la mỗi năm, thu nhập khác là 12.000 đô la mỗi năm, tổn thất trống là 6.000 đô la mỗi năm và chi phí hoạt động là 40.000 đô la.

Đầu tiên, hãy tìm ra tổng thu nhập hàng năm

$120,000 + $12,000 = $132,000

Sau đó, chúng tôi trừ đi chỗ trống

$132,000 - $6,000 = $126,000

Tiếp theo, chúng tôi trừ chi phí hoạt động

$126,000 - $40,000 = 86.000 đô la

Đây là năm thứ nhất, nhưng nó sẽ tiếp tục như vậy nếu không có gì thay đổi, sẽ tăng gấp đôi số tiền mặt có sẵn của bạn trong năm thứ hai. NOI cho bạn thấy nếu tài sản có tiềm năng sinh lãi. Hãy nhớ rằng nó không bao gồm thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn. Sau khi bạn tính NOI của mình, bạn có thể sử dụng nó để tính tỷ lệ giới hạn, là tỷ lệ lợi nhuận của một tài sản tạo thu nhập; tỷ lệ giới hạn từ 4 phần trăm đến 10 phần trăm trở lên thường được coi là tốt.

Điều quan trọng là phải biết NOI của bạn để bạn có thể so sánh nó với NOI của các thuộc tính khác; bạn có thể làm việc để tăng nó để tối đa hóa dòng tiền của bạn và sử dụng nó để tìm ra tỷ lệ giới hạn và ROI của tài sản. Thông thường, NOI cao hơn là tài sản phù hợp để lựa chọn, nhưng bạn cũng nên xem xét dòng tiền của tài sản sau khi khoản thanh toán thế chấp của bạn được thực hiện.

Để biết thêm thông tin về thu nhập hoạt động ròng, công thức điều hành ròng và cách tính toán, hãy xem hướng dẫn chuyên sâu về thu nhập hoạt động ròng của chúng tôi.

Đầu vào máy tính thu nhập hoạt động ròng

Khi sử dụng máy tính thu nhập hoạt động ròng, bạn sẽ được nhắc nhập một số đầu vào nhất định. Những đầu vào này bao gồm tổng thu nhập cho thuê của bạn, thu nhập khác, mất chỗ trống và chi phí hoạt động của bạn. Chúng tôi sẽ giải thích từng đầu vào cho máy tính thu nhập hoạt động ròng dưới đây.

Tổng thu nhập cho thuê đối với bất động sản đầu tư

Đầu vào đầu tiên cần thiết cho máy tính thu nhập hoạt động ròng là tổng thu nhập cho thuê của bạn. Đây là tổng tiền thuê kết hợp theo các điều khoản của từng hợp đồng thuê nhà ở hoặc thương mại riêng lẻ, giả sử rằng tài sản bị chiếm 100%. Nếu tài sản chưa được chiếm dụng hoàn toàn, thì số tiền này được gọi là thu nhập cho thuê tiềm năng (PRI) và dựa trên phân tích thị trường cho thuê, theo hợp đồng thuê và điều khoản của các tài sản có thể so sánh trong khu vực.

Thu nhập khác cho bất động sản đầu tư

Đầu vào tiếp theo là thu nhập khác, trong đó đề cập đến bất kỳ thu nhập bổ sung nào mà tài sản tạo ra (bên cạnh thu nhập cho thuê). Điều này có thể bao gồm những thứ như bãi đậu xe, bán hàng tự động, và thu nhập giặt ủi, cũng như cho thuê cơ sở và biển quảng cáo hoặc ký thu nhập. Về cơ bản, bạn nên bao gồm tất cả các dòng doanh thu đến từ tài sản tạo thu nhập.

Mất chỗ trống trên một tài sản đầu tư

Mất chỗ trống là mất thu nhập do người thuê bỏ trống tài sản và / hoặc người thuê mặc định trong các khoản thanh toán cho thuê của họ. Mất chỗ trống có thể được tính dựa trên ngày hết hạn thuê hiện tại và bạn có thể sử dụng tỷ lệ trống cho các tài sản tương đương nếu bạn không chắc chắn mức độ trống của bạn sẽ là bao nhiêu.

Để tính toán tổn thất chỗ trống, hãy xem đơn vị đó có thể đã thuê và nhân nó với bao nhiêu tháng trong năm mà nó đã bỏ trống. Ví dụ: nếu các đơn vị tương tự khác thuê với giá 3.000 đô la mỗi tháng và đơn vị trống trong hai tháng, bạn sẽ nhân 3.000 đô la lên 2 và nhận được 6.000 đô la, đó là tổn thất trống hàng năm cho tài sản.

Chi phí hoạt động của một tài sản đầu tư

Chi phí hoạt động của bạn là tất cả các chi phí cần thiết để vận hành và duy trì tài sản tạo thu nhập của bạn. Công thức thu nhập hoạt động ròng sử dụng tổng chi phí hoạt động của bạn, bạn có thể tính toán bằng cách cộng tất cả các chi phí hoạt động riêng biệt (như thuế bất động sản và bảo hiểm tài sản cho thuê).

Chi phí hoạt động cho một tài sản cho thuê thường bao gồm:

  • Thuế tài sản: Thường được đánh giá hàng năm và nếu bạn có một khoản thế chấp, người cho vay của bạn có thể ký quỹ cho họ và họ sẽ được trả hàng tháng bằng khoản thanh toán thế chấp của bạn. Bạn có thể tìm thấy số tiền thuế tài sản của bạn từ văn phòng thuế tài sản địa phương của bạn, Zvel hoặc trên bảng kê khai đánh giá thuế hàng năm của bạn.
  • Bảo hiểm tài sản cho thuê: Còn được gọi là bảo hiểm của chủ nhà, nó khác với bảo hiểm của chủ nhà, và một chính sách nên bao gồm mất thu nhập, trách nhiệm pháp lý và bảo hiểm rủi ro. Một chính sách bảo hiểm tài sản cho thuê trung bình có giá từ $ 1,473 đến $ 1,596 mỗi năm.
  • Phí quản lý tài sản: Lệ phí được tính bởi người quản lý tài sản hoặc công ty quản lý để quản lý tài sản của bạn. Người quản lý tài sản thường thu tiền thuê, liên lạc với người thuê và phối hợp bảo trì và sửa chữa. Phí quản lý khác nhau dựa trên vị trí bất động sản, quy mô tài sản và phạm vi công việc, nhưng thường dao động từ 8 phần trăm đến 12 phần trăm cho một tài sản đầu tư và 25 phần trăm hoặc cao hơn cho một tài sản cho thuê kỳ nghỉ.
  • Bảo trì và sửa chữa: Những thứ cần thiết để bảo trì một tài sản đầu tư, chẳng hạn như chăm sóc cỏ, dọn tuyết, kiểm soát dịch hại, làm sạch, v.v. Chúng cũng bao gồm sửa chữa khi cần thiết, chẳng hạn như gạch chỉ, thay mái nhà bị rò rỉ hoặc sửa chữa hệ thống dây điện bị lỗi. Bảo trì và sửa chữa thường chiếm 1 phần trăm giá trị tài sản mỗi năm.
  • Các chi phí khác: Bất cứ điều gì bạn chi cho tài sản không phù hợp với loại chi phí hoạt động khác. Đây có thể là những thứ như kế toán, tiếp thị, quảng cáo và phí pháp lý. Nếu bạn không chắc chắn những chi phí này là gì, bạn có thể để trống trường này trong máy tính thu nhập hoạt động ròng.

Đầu ra máy tính điều hành Net

Dựa trên tất cả các yếu tố đầu vào của bạn, máy tính thu nhập hoạt động ròng miễn phí chỉ ra thu nhập hoạt động ròng của tài sản. Một lần nữa, công thức thu nhập hoạt động ròng mà máy tính sử dụng là NOI = Tổng thu nhập cho thuê + Thu nhập khác - Mất chỗ trống - Chi phí hoạt động.

Thu nhập hoạt động ròng

Sau khi bạn nhập dữ liệu đầu vào của mình, chẳng hạn như tổng thu nhập cho thuê và chi phí hoạt động, máy tính sẽ cho bạn biết thu nhập hoạt động ròng của bạn. Sau đó, bạn có thể sử dụng NOI này để tìm ra tỷ lệ giới hạn và dòng tiền của mình, đây là hai cách bổ sung để phân tích một tài sản tạo thu nhập.

Ngược lại, NOI cũng có thể hữu ích với một tài sản bạn đã sở hữu. Nó có thể giúp bạn tìm ra nếu giá thuê của bạn quá thấp, tổn thất trống quá cao hoặc chi phí hoạt động quá cao.

Khi nào nên sử dụng Máy tính thu nhập hoạt động ròng cho bất động sản

Thu nhập hoạt động ròng chủ yếu được sử dụng bằng cách mua và giữ các nhà đầu tư bất động sản để phân tích một tài sản tạo thu nhập và quyết định xem đó có phải là một khoản đầu tư tốt hay không và họ có muốn mua nó hay không. Bằng cách xem xét NOI của một vài thuộc tính khác nhau, bạn có thể so sánh chúng để xem NOI nào có NOI cao nhất so với giá bán của nó.

Máy tính thu nhập hoạt động ròng sẽ dễ dàng tính toán NOI của một tài sản dựa trên các yếu tố đầu vào như tổng thu nhập cho thuê và chi phí hoạt động, do đó làm cho nó trở thành một công cụ có giá trị cho cả nhà đầu tư quyết định xem một tài sản có đáng để đầu tư và nhà đầu tư muốn phân tích tài sản hiện tại của họ không cố gắng tăng NOI của họ hoặc chuẩn bị sẵn tài sản để bán.

Tôi chủ yếu sử dụng NOI để hiểu cách các đơn vị của tôi hoạt động tài chính theo thời gian. Nếu tôi thấy NOI bị trượt, tôi có thể thực hiện hành động khắc phục bằng cách phân tích thêm. Có phải nó xuống vì vị trí tuyển dụng dài hơn, chi phí bảo trì cao hơn, thuế bất động sản cao hơn, vv? Biết các trình điều khiển của NOI và làm thế nào để liên tục cải thiện nó sẽ giúp cho việc cho thuê của tôi có lợi hơn và cuối cùng có giá trị hơn đối với một nhà đầu tư khác nếu tôi muốn bán. - - Domenick Tiziano, Blogger, Cho thuê tình cờ

Một máy tính thu nhập hoạt động ròng có thể được sử dụng bởi các loại nhà đầu tư sau:

  • Nhà đầu tư bất động sản nhà ở: Để so sánh NOI của các tài sản khác nhau và quyết định cái nào đáng mua
  • Nhà đầu tư bất động sản thương mại: Để phân tích các đặc tính tạo thu nhập thương mại và tìm một tài sản đầu tư tốt dựa trên NOI, tỷ lệ giới hạn và giá bán

Một máy tính thu nhập hoạt động ròng có thể được sử dụng cho các loại tài sản sau:

  • Chủ đầu tư bất động sản hiện tại: Phân tích NOI hiện tại để kiểm tra tài chính đối với tài sản của họ và xem họ có thể tăng NOI của mình như thế nào để tăng dòng tiền
  • Trước khi bán một tài sản đầu tư: Bạn có thể xem NOI của mình là gì và tìm cách cải thiện nó (ví dụ: tăng tiền thuê, tỷ lệ trống thấp hơn, v.v.) để bạn có thể liệt kê nó với giá bán cao hơn
  • Chung cư: Bạn có thể tìm hiểu dòng tiền của bạn sẽ dựa trên NOI của một tòa nhà chung cư; bởi vì thường không thể so sánh tốt các tòa nhà chung cư do khu vực thị trường nhỏ, NOI có thể giúp bạn so sánh hàng tồn kho có sẵn
  • Thuộc tính đa gia đình: NOI cũng có thể giúp bạn so sánh các thuộc tính đa gia đình và giúp bạn xác định xem có hợp lý không khi đầu tư vào một

Một máy tính thu nhập hoạt động ròng thường không được sử dụng bởi sửa chữa và chân chèo vì họ không có ý định thuê tài sản của họ. Thay vào đó, họ sẽ phân tích một tài sản đầu tư bằng cách xem xét giá bất động sản tương đương, khoản vay theo giá trị (LTV) và giá trị sau khi sửa chữa (ARV).

Lựa chọn thay thế cho việc sử dụng NOI cho đầu tư bất động sản

Biết thu nhập hoạt động ròng của một tài sản đầu tư tạo thu nhập giúp bạn phân tích tài sản và đưa ra quyết định mua. Tuy nhiên, cũng có những cách khác để quyết định xem một tài sản đầu tư có phù hợp với bạn hay không.

Nếu bất động sản không được cho thuê đầy đủ, bạn không chắc giá thuê sẽ là bao nhiêu hoặc tài sản cần được cải tạo, có nhiều cách khác để phân tích một tài sản đầu tư. Chúng tôi khuyên bạn nên sử dụng hai đến ba phương pháp để bạn có được bức tranh tài chính toàn diện về tài sản.

Một số thay thế cho việc sử dụng NOI cho đầu tư bất động sản bao gồm:

  • Lãi suất trần: Điều này thực sự bao gồm NOI và được các nhà đầu tư sử dụng để giúp xác định tỷ lệ lợi nhuận tiềm năng của một tài sản đầu tư. Công thức tỷ lệ giới hạn là NOI chia cho giá trị tài sản hiện tại.
  • Quy tắc 1 phần trăm: Tổng thu nhập cho thuê hàng tháng nên tối thiểu bằng 1 phần trăm của giá mua. Một số nhà đầu tư sử dụng quy tắc 2 phần trăm, tùy thuộc vào loại tài sản và vị trí. Nếu tổng thu nhập hàng tháng của tài sản bằng 1% hoặc hơn giá mua, thì đó thường là dòng tiền dương.
  • Lợi nhuận gộp cho thuê: Con số này có thể được tìm thấy bằng cách chia tiền thuê hàng năm được thu cho tổng chi phí tài sản và sau đó nhân với 100. Tổng chi phí tài sản bao gồm giá mua, chi phí đóng cửa và bất kỳ chi phí cải tạo nào.
  • Dòng tiền: Đánh giá dòng tiền tiềm năng của tài sản bằng cách kiểm tra xem liệu tiền thuê hàng tháng dự kiến ​​sẽ bao gồm các chi phí của bạn, bao gồm thanh toán thế chấp, thuế, bảo hiểm, tiện ích và phí HOA.
  • Thuộc tính so sánh: Nhìn vào những tài sản tương đương khác đã bán và cho thuê trong ba đến sáu tháng qua. So sánh phải là cùng loại tài sản, có tiện nghi tương tự và có kích thước tương tự nhau. Họ có thể được tìm thấy bằng cách chạy một phân tích thị trường so sánh.
  • Lợi tức đầu tư (ROI): Thông thường 10 phần trăm trở lên là ROI tốt cho đầu tư bất động sản. Bạn có thể tìm ra ROI của mình trên một tài sản đầu tư bằng cách tính lợi tức hàng năm của bạn và chia cho tổng đầu tư tiền mặt của bạn. Bạn có thể tìm ra lợi tức hàng năm của mình bằng cách trừ chi phí của bạn khỏi tổng thu nhập cho thuê của bạn.

Dòng dưới cùng

Thu nhập hoạt động ròng có thể được tính theo các cách khác nhau, nhưng phương pháp được chấp nhận chung là tổng thu nhập cho thuê cộng với bất kỳ thu nhập nào khác trừ đi các khoản trống trừ chi phí hoạt động bằng với thu nhập hoạt động ròng. Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng NOI để giúp phân tích các tài sản tạo thu nhập. Máy tính NOI miễn phí của chúng tôi giúp tìm ra các tính toán cho bạn.

Loading...